от меньшего: К БОЛЬШЕМУ
по-русски
  in english
 
 

Лизинг

Лизинг спецтехники
Лизинг коммерческих автомобилей
Лизинг легковых автомобилей
Лизинг оборудования
Лизинг недвижимости
С нами удобно и выгодно
Стоимость наших услуг
Порядок оформления лизинга
Лизинг в России
Статьи о лизинге
ЧаВо

Главная / Лизинговый брокер / Статьи о лизинге

Статьи о лизинге

  

12.10.2008

Лизинг недвижимости: Экономика сделки и 6 участников

1. Лизинг недвижимости - Экономика сделки
 
Лизинг недвижимости специалисты уже давно называют в числе наиболее перспективных направлений отрасли. В то же время совокупность юридических и финансовых ограничений не позволяет в должной мере реализовать потенциал этого направления.
 
Отправным пунктом в сделках по лизингу недвижимости является желание клиента-лизингополучателя приобрести определенный объект недвижимости. В идеальном варианте лизинговая компания должна удовлетворить просьбу лизингополучателя и передать ему выбранный объект во временное владение и пользование на согласованных условиях. Однако, как показывает практика, незначительные на первый взгляд детали, могут стать препятствием для совершения лизинговой сделки в отношении объектов недвижимости.
 
Трехсторонняя природа лизинга подразумевает, что сделка должна быть выгодна трем сторонам: продавцу объекта недвижимости, лизингодателю и лизингополучателю. Но далеко не каждый объект недвижимости в силу его текущего юридического и рыночного статуса может гарантировать участникам сделки взаимную выгоду.
 
Часто бывает, что организация - собственник недвижимости учитывает ее на балансе по незначительной стоимости, но продает - по рыночной. Если, к примеру, балансовая стоимость здания составляет 5 млн. рублей, а на продажу оно выставлено за 25 миллионов, то у продавца возникает разница в размере 20 миллионов рублей. С точки зрения бухгалтерского и налогового учета эта разница - есть не что иное, как прибыль, которая подлежит налогообложению по ставке 24 %. В приведенном примере это составит - 4,8 млн. руб.
 
Не менее распространенным вариантом является принадлежность объекта недвижимости компании, которая находится на упрощенной системе налогообложения (УСН). Из года в год выручка от сдачи площадей в аренду может "корректироваться" собственниками в пределах ограничений, установленных для УСН законодательством. Но спокойная жизнь заканчивается в момент принятия решения о продаже объекта недвижимости. Выручка от продажи объекта в большинстве случаев ставит под вопрос дальнейшее право компании оставаться на упрощенной системе налогообложения. А если компания "слетает с упрощенки", то она получает целый букет новых для себя налоговых обязательств. В том числе пресловутый НДС - 18 %. Для приведенного выше примера, к уплате в бюджет сразу возникнет сумма НДС - 3,8 млн. руб. Налогооблагаемая база по прибыли при этом несколько сократится, но общая налоговая нагрузка составит около 7,7 млн. руб.
 
Надо отметить, что отдельным участникам российского рынка по-прежнему свойственно определенное "налоговое легкомыслие". Зачастую собственники недвижимости слабо представляют себе очевидные последствия планируемой продажи. Когда же специалисты лизинговой компании раскладывают перед участниками сделки всю ее экономику - интерес к продаже пропадает. Однако, ключевой фигурой в сделке, безусловно, является лизингополучатель. И если он заинтересован в ее проведении, то продолжит поиски другого объекта недвижимости и другого продавца.
 
Но и перед лизингополучателем могут возникнуть трудности в процессе заключения договора лизинга недвижимости. Лизинг - это удобный инструмент для развития бизнеса лизингополучателя. Законом предусмотрены существенные налоговые льготы: в том числе ускоренная амортизация и отнесение лизинговых платежей в полном объеме на себестоимость. Но данные льготы нельзя рассматривать в отрыве от других налоговых и юридических аспектов.
 
В частности, если вернуться к конструкции "продавец на упрощенной системе налогообложения", то для лизингополучателя она также может иметь значение. Предположим, что рыночная стоимость объекта недвижимости невелика и при сложении выручки от продажи с текущей деятельностью продавца, он удержится в рамках положенных ограничений - 40 млн. руб. в год. Тогда описанные выше налоговые последствия продавцу не страшны… Но в этом случае страдает экономика сделки у покупателя - лизинговой компании. Приобретая объект недвижимости без "НДС-ной" составляющей лизингодатель не сможет обеспечить такое же условие для лизингополучателя. Все лизинговые платежи обязательно включают в себя НДС, независимо от того, как был приобретен объект недвижимости - "в том числе НДС", или без него.
 
Рассмотрим данный аспект на конкретном примере. В "классической" ситуации НДС, "уходящий" в составе оплаты объекта недвижимости, и НДС, "входящий" в составе лизинговых платежей, - сопоставимы по объему. Поэтому фактические затраты по НДС за весь срок договора лизинга невелики. В реальной жизни это может выглядеть следующим образом:
  • стоимость предмета лизинга - 10 000 000 руб. в том числе НДС (18 %) - 1 525 423,73 руб.
  • общая сумма лизинговых платежей - 13 000 000 руб. в том числе НДС (18 %) - 1 983 050,85 руб.
  • итого "переплата" по НДС составит: 1 983 050,85 - 1 525 423,73 = 457 625,12 руб.
Но в случае покупки предмета лизинга без НДС у лизингодателя получается другая картина:
  • стоимость предмета лизинга - 10 000 000 руб. в том числе НДС - 0 руб.
  • общая сумма платежей по договору лизинга - 13 000 000 руб. в том числе НДС (18 %) - 1 983 050,85 руб.
  • итого "переплата" по НДС составит: 1 983 050,85 - 0 = 1 983 050,85 руб.
Если в первом случае "очищенной" от НДС выручки - 2 542 375 руб. (13 000 000 - 10 000 000 = 3 000 000; 3 000 000 - 457 625 = 2 542 375) должно хватить на оплату банковских процентов, других обязательных платежей, в т.ч. налогов на имущество, прибыль, текущих расходов лизингодателя; то во втором случае, возросшая "переплата" по НДС оставит в распоряжении лизинговой компании сумму в 2,5 раза меньшую - 1 016 949 руб. (13 000 000 - 10 000 000 = 3 000 000; 3 000 000 - 1 983 050,85 = 1 016 949,15). Лизингодатель не просто лишится дохода, - он не сможет выполнить свои обязательства перед банками и бюджетом. Сделка для него будет убыточна. На таких условиях ни одна лизинговая компания не станет заключать договор лизинга.
 
Единственный выход - предложить лизингополучателю другие условия, а именно - увеличить на "недостающие" 18 % стоимость лизинговой сделки, которая в используемом примере вырастет до 15 340 000 руб. И тогда уже лизингополучатель может задуматься об экономической целесообразности данного договора лизинга для него…
 
Те же самые проблемы с НДС возникают в тех случаях, когда лизингополучатель останавливает свой выбор на объекте, принадлежащем физическому лицу. Нередко продавец является для лизингополучателя близким родственником, или знакомым. Иногда продавцом и лизингополучателем выступает один и тот же человек: с одной стороны как частное лицо, с другой - как собственник или руководитель бизнеса. Казалось бы, в этой ситуации стороны легко могли бы договориться. Но, к сожалению, взаимное доверие сторон договора не снижает налоговой нагрузки на сделку.
 
Дополнительные нюансы возникают с юридической стороны. Существенным признаком договора лизинга является необходимость использования лизингового имущества в предпринимательских целях. Это значит, что загородный особняк в заповедном лесу для "себя любимого" профинансировать с использованием лизинга невозможно. Российская смекалка в таких случаях рождает логические конструкции, которые могли бы завуалировать истинные мотивы сделки, и придать ей соответствующие закону формы. В частности, упомянутый загородный особняк лизингополучатель намеревался оформить как гостиницу для VIP-персон. Постоянными же клиентами гостиницы, по его замыслу должны были стать… члены его семьи. Идея, безусловно, интересна. Но фантазии такого рода фискальные органы классифицируют четко и беспристрастно как "схемы". Последствия для участников схемных сделок известны: штрафы, судебные разбирательства и т.д. и т.п. Комментарии, как говорится, излишни.
 
Еще один пример из практики: теперь уже реальная гостиница в одном из курортных городов. Предмет лизинга - недавно построенное шести-этажное здание, оформленное на частного владельца как индивидуальный жилой дом. Но по условиям лизинга здание должно использоваться не в личных, а в предпринимательских целях. Для того, чтобы перевести его в статус коммерческой недвижимости, необходимы множество согласований и немалые усилия для прохождения соответствующих инстанций. Лизингополучатель, несмотря на заинтересовавшие его финансовые условия лизинга, оказался не готов к длительной процедуре оформления разрешительных документов…
 
Новостройки, даже изначально спроектированные как коммерческая недвижимость, имеют свои особенности при оформлении лизинга. Дополнительные трудности несет в себе вопрос приемки здания госкомиссией. Если строительство объекта завершено, но разрешительная документация на ввод здания в эксплуатацию не получена, то это неизбежно влияет на процедуру передачи данного здания в лизинг. Начало срока лизинга в нормативных актах жестко увязано с вводом предмета лизинга в эксплуатацию. И если большинство других видов имущества стороны вводят в эксплуатацию простым двухсторонним актом, то здесь ситуация иная. Ввод в эксплуатацию в лизинге недвижимости зависит от чиновников, и все риски коррупции, бюрократических проволочек, элементарного непрофессионализма госслужащих осложняют проведение сделки.
 
Вообще тема государственной регистрации юридических правоотношений по операциям с недвижимостью требует особого внимания. Целая цепочка правоотношений, которые задействованы в лизинге недвижимости вызывают постоянные споры о порядке регистрации. Некоторые региональные регистрационные палаты до сих пор не принимают сделки по лизингу недвижимости в "пакетном" варианте, требуя поэтапной регистрации каждого договора. При этом нарушается логика лизинговой сделки, согласно которой договор купли-продажи должен быть следствием договор лизинга. Ведь сначала лизингополучатель поручает лизингодателю приобрести подходящий для него объект у выбранного продавца, и уж только потом объект действительно приобретается. Но с позиции регистратора объект должен быть сначала куплен и лишь потом передан в лизинг. Это как известная поговорка про курицу и яйцо. Если еще учесть, что в большинстве случаев к финансированию сделки привлечены банки, то вклинивается еще и регистрация ипотеки. Официально отведенный на регистрацию срок - 1 месяц. Три договора подряд - это уже три месяца, если еще добавить неизбежный человеческий фактор и придирки к документам, то оформлять сделку можно в течение полугода и более.
 
Действительность договоров любого вида в отношении недвижимости наступает с даты государственной регистрации, а подписываться под взаимные обязательства и начинать движение денег стороны вынуждены намного раньше. И если эти два момента значительно разделены во времени, то фактор доверия между участниками сделки просто необходим. В наложении на непростую ситуацию с ликвидностью и процентными ставками на финансовых рынках в текущем моменте, становится очевидна основная причина, тормозящая развитие сектора.
 
Некоторые лизингодатели для упорядочивания рисков пытаются вносить сослагательные условия в структуру договоров. В частности, встречается конструкция перевода прав покупателя по договору купли-продажи и лизингодателя по договору лизинга на финансирующий банк (в случае отказа в предоставлении кредита в тот момент, когда регистрационные действия уже частично проведены). В других случаях стороны прибегают к аккредитивным формам расчета, используют временный залог пакета акций, пытаются найти иные формы защиты рисков. Но, опять же, как показывает практика, тщательная юридическая подготовка договорной документации может натолкнуться на отказ местного чиновника принять к регистрации слишком сложные с его точки зрения документы.
 
Тем не менее, если проанализировать все вышеперечисленные примеры, то очевидна причина проблем. Она кроется в особенностях уходящего периода развития рынка. Сокращение количества сделок по нерыночным ценам, борьба с нелегальными способами присвоения собственности, укрупнение и повышение культуры бизнеса в целом - должны постепенно свести "на нет" описанные выше препятствия. Тем более, что ряд вопросов, еще недавно тормозивших развитие лизинга недвижимости, уже решены на законодательном уровне.
 
В частности, в последней редакции ФЗ "О лизинге" устранена оговорка о необходимости амортизации большей части стоимости предмета лизинга в течение срока действия договора. В совокупности с длительным периодом использования (30 лет), и отсутствием "длинных" денег на рынке, именно это положение закона долгое время являлось тормозом в развитии лизинга недвижимости. Сейчас ограничение снято, да и сроки кредитования стали длиннее. Если пару лет назад 5-летними договорами лизинга могли похвастаться лишь крупнейшие лизингодатели, то сегодня 5-и, 7-и и даже 10-летние предложения доступны все более широкому кругу лизингополучателей.
 
В портфеле большинства лизинговых компаний уже есть сделки по лизингу недвижимости. Идет систематизация полученного опыта, анализируются риски, формируются рыночные предложения. Серьезной помощью в этом процессе может стать доработка нормативных и законодательных актов со стороны государства. Если это произойдет, то лизинг недвижимости получит серьезный импульс к развитию. Причем фешенебельным офисным и торговым площадям, возможно, придется потесниться в пользу производственных цехов, складов и мастерских. Ведь именно реальный сектор экономики сейчас особенно остро нуждается в инвестициях, и удобный инвестиционный механизм лизинга здесь будет серьезным подспорьем.
 
2. Лизинг недвижимости: 6 участников в сделке
 
При классическом лизинге широчайший сектор промышленной недвижимости и сектор крупной недвижимости административного и торгового назначения - все узкоспециализированные объекты, создание которых требует участия будущего собственника, начиная со стадии проектирования, находятся ВНЕ интересов лизингодателя и лизингополучателя. Ведь в силу законодательных ограничений лизинговая компания не вправе заключить договор инвестирования на пока не существующий объект. Участники рынка предлагают разные варианты решения проблемы - например, сделка с участием 6 сторон.
 
Как известно, экономическая привлекательность лизинга как инструмента обновления производственных фондов основана на принципе уравнивания сроков кредитования проекта и сроков признания инвестиционных затрат благодаря использованию механизма ускоренной амортизации.
 
Этот принцип особенно актуален в секторе недвижимости в силу длительности стандартных сроков полезного использования, предусмотренных налоговым законодательством. Кроме того, в тяжелой промышленности недвижимость производственного назначения, как правило, не отделима от оборудования и приспособлений, традиционно являющихся предметом лизинга. Два этих фактора позволяют в целом оценить применимость инструмента лизинга на рынке недвижимости как очень высокую.
 
Классический лизинг предусматривает приобретение имущества лизингодателем по поручению конкретного лизингополучателя. Вполне понятно, что в применении к недвижимости это условие выполнимо только для возвратного лизинга и для редких случаев приобретения универсальных готовых объектов в основном административного назначения, так как только в этих случаях лизинговая сделка непосредственно начинается с заключения договора купли-продажи уже имеющегося объекта.
 
Однако растущие потребности рынка и интерес, проявляемый к лизингу держателями объектов недвижимости, требуют от лизинговых компаний разработки сложных методов и подходов к совершению сделок в данном секторе.
 
По нашему мнению, несмотря на определенные сложности структурирования подобных сделок, они все же дают возможность успешного использования инструмента лизинга и позволяют лизинговой компании быть их полноправным участником при применении проектного подхода и принципа кооперации всех участников на всех этапах реализации сделки.
 
К числу обязательных участников, круг которых должен быть определен еще на стадии подготовки проекта, относятся, помимо лизинговой компании, кредитная организация, проектная организация, подрядная организация, инвестор и заказчик - будущий лизингополучатель.
 
Источник: РБК.Исследования рынков


« Назад к списку

Актуальный вопрос
Планируете ли Вы в 2009 году
 
 
 
 
 

Смотреть результаты
   
 
от меньшего:
К БОЛЬШЕМУ
Россия, 119019, г. Москва
Калашный пер. 5, оф. 209

Обратная связь | Лизинговый Брокер | Страховой Брокер

  © бюро|финансовых технологий, 2007-2017

Rambler's Top100